科普如何正确量化住宅房地产投资的风险

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在每种投资类别中，一项投资的价格很大程度上取决于风险。您不会以购买未经证实的IPO的折扣购买亚马逊股票。这是否使IPO成为更好的选择?不会。这只是使IPO具有不同的风险状况。市盈率和其他指标量化了股票的风险。同样，穆迪的评级也量化了债券的风险。

但是，房地产投资者很少量化个人住宅房地产投资的风险。取而代之的是，所有前景通常都以通用百分比或预期利润率衡量。例如，投资者经常发表以下声明：

“我需要20,000美元的保证金才能购买翻盖。”

“我只能接受修理后价值的70%。”

“我需要每月租金等于购买价格的1%。”

这些是房地产投资者在不衡量风险的情况下天真地应用分析的示例。潜在客户是在热门社区还是战区中，这有关系吗?当然，因为位置会影响风险状况。以修复后价值的80%购买更好的地理位置可能比以修复后价值的70%购买战区更好。风险是分析中最重要的因素之一，但很少以定量方式进行度量。

什么会影响风险?简而言之，住宅房地产的风险与当地市场对该房地产的需求直接相关。最有可能的购买者所期望的财产风险最小，而最少量的潜在购买者所期望的财产风险最高。鉴于此，风险最小的财产是三居室，两浴室的房子，其价格与受欢迎社区的市场中间价相同。以下是一些因素：

当地住房市场。

•特定位置的可取性。

•相对于当地市场中位数的房屋价格。

•卧室/浴室的数量(在买方市场上，3/1的风险高于3/2的风险，因为对只有一个浴室的房屋的需求较少)。

•所需的修复量。

•无形因素。

无形因素是房屋的特征，对于房屋市场中位数的购买者来说，这是最重要的。对于您特定市场的无形资产，请向房地产经纪人询问购房者对房屋最看重的五项重要品质。这可能因市场而异。例如，两车位的车库可能会在明尼苏达州列出，而在北卡罗来纳州则不会。游泳池可能会在佛罗里达列出，但在俄亥俄州则应承担责任。有普遍的无形资产，如院子，平面图，停车场和路缘吸引力。财产拥有的积极特征越多，需求就越大，因此风险就越小。

这就是为什么对每个房屋都使用相同的利润要求或总收益百分比(即70%规则)的想法很幼稚的原因。低风险物业的$ 15,000利润率比高风险物业的$ 25,000利润更好。

第一步是确定影响市场风险水平的因素。下一步将是创建在评估计算中定量测量它们的方法。在我们的特许经营系统中，我们使用的算法会在计算最高报价时考虑风险因素。您可以通过识别主要风险因素并在分析下一个属性时为每个风险因素分配定量值来构建自己的风险评估。

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